ВНЖ в Испании при покупке недвижимости: что изменилось в 2026 году?

Обновлено 4 ноября 2026 года · KRIADERA · Алматы

Можно ли получить вид на жительство в Испании при покупке квартиры или дома? В 2026 году приобретение недвижимости больше не даёт права на новую инвесторскую Golden Visa. Испания прекратила эту программу 3 апреля 2025 года. Однако граждане Казахстана, владеющие недвижимостью в Испании, могут рассмотреть другие законные основания для долгосрочного проживания — например, ВНЖ без права на работу (No Lucrativa) или разрешение для международной удалённой работы (Digital Nomad).

Визовое агентство KRIADERA помогает разобраться в действующих требованиях, определить подходящее основание и подготовить документы для оформления визы или разрешения на проживание.

Даёт ли покупка недвижимости право на ВНЖ в Испании?

Нет. Покупка квартиры, дома или виллы в Испании сама по себе не предоставляет гражданину Казахстана права на долгосрочное проживание.

Владение недвижимостью и наличие миграционного разрешения — два самостоятельных правовых вопроса.

Иностранец может законно владеть испанской недвижимостью, не имея испанского вида на жительство. При этом право собственности не освобождает его от визовых требований и ограничений продолжительности пребывания.

Что даёт покупка недвижимости, а что не даёт?

Главное: недвижимость может быть полезной частью подготовки к переезду, но для проживания необходимо соответствовать условиям самостоятельной миграционной процедуры.

Golden Visa Испания: почему программу отменили?

До апреля 2025 года в Испании действовала программа инвесторских виз и разрешений на проживание, известная как Golden Visa, или «золотая виза».

В рамках одного из вариантов программы иностранный инвестор мог претендовать на соответствующее разрешение при покупке недвижимости стоимостью от 500 000 евро, если выполнялись дополнительные законодательные требования.

Однако законодательство изменилось.

Закон Ley Orgánica 1/2025 исключил содержание статей 63–67 закона Ley 14/2013, регулирующих инвесторские визы и разрешения на проживание.

С 3 апреля 2025 года новые заявления по отменённой инвестиционной программе не могут основываться на покупке недвижимости.

Поэтому приобретение квартиры за 500 000 евро, 700 000 евро или 1 миллион евро сегодня не создаёт права на новую Golden Visa.

Исторический инвестиционный порог больше нельзя использовать как актуальное условие оформления.

Golden Visa через новую покупку недвижимости отменена с 3 апреля 2025 года. Собственники жилья могут рассматривать другие действующие основания проживания.

Краткая хронология отмены Golden Visa

Почему изменились правила?

Отмена инвесторских виз стала частью изменения государственной политики Испании в отношении предоставления права на проживание через инвестиции.

С практической точки зрения для граждан Казахстана наиболее важно не само политическое обсуждение программы, а юридическое последствие: владение недвижимостью больше не позволяет подавать новое заявление по прежнему инвесторскому основанию.

Официальный источник: Ley 14/2013 — действующая редакция.

Что будет с Golden Visa, выданными до 3 апреля 2025 года?

Отмена программы не означает автоматического аннулирования всех ранее выданных инвесторских разрешений.

Испанское законодательство предусматривает переходные положения.

Если заявление было подано до отмены

Инвесторы и члены их семей, которые подали соответствующие заявления до вступления изменений в силу, могут подпадать под правила, действовавшие на дату обращения.

Конкретный результат зависит от обстоятельств и соблюдения установленных требований.

Если Golden Visa уже была действующей

Разрешения, действовавшие на дату вступления изменений в силу, сохраняют силу на установленный при их выдаче период.

Заявления на продление рассматриваются по специальным переходным правилам, связанным с законодательством, действовавшим при предоставлении первоначального разрешения.

Если недвижимость куплена после отмены

Новая покупка квартиры или дома не позволяет оформить Golden Visa по прежней инвестиционной программе.

В таком случае необходимо рассматривать другие действующие миграционные основания.

У вас уже есть Golden Visa или заявление было подано до 3 апреля 2025 года?

Какие виды ВНЖ доступны собственникам недвижимости в 2026 году?

Даже после отмены Golden Visa законное проживание в Испании остаётся возможным при соответствии требованиям других процедур.

Выбор зависит от финансовой ситуации, характера работы, семейных обстоятельств и цели переезда.

Наличие квартиры не заменяет требования ни одной из этих процедур.

ВНЖ без права на работу — No Lucrativa

Residencia no lucrativa — разрешение на временное проживание для иностранных граждан, располагающих достаточными средствами и не осуществляющих трудовую или профессиональную деятельность.

Этот вариант может представлять интерес для владельца испанской недвижимости, который намерен жить в стране без работы.

При оформлении проверяются финансовые средства, медицинское страхование, документы заявителя и другие предусмотренные условия.

Собственная квартира может подтверждать определённые жилищные обстоятельства, если это необходимо, но не заменяет финансовые требования.

В частности, испанские правила предусматривают финансовый норматив 400% IPREM для основного заявителя и дополнительное обеспечение сопровождающих членов семьи.

Digital Nomad — проживание для удалённых работников

Если собственник испанской недвижимости продолжает дистанционно работать на иностранную компанию или осуществляет соответствующую международную профессиональную деятельность, он может рассмотреть процедуру Digital Nomad.

Она предназначена для определённых категорий квалифицированных специалистов, соответствующих требованиям испанского законодательства.

Необходимо подтвердить характер работы, отношения с работодателем или клиентами, доход, квалификацию и выполнение других условий.

Для граждан Казахстана важное значение имеют документы работодателя, разрешение на работу из Испании и применимые требования к социальному страхованию.

Наличие испанской квартиры само по себе не влияет на необходимость выполнения этих условий.

Можно ли жить в собственной квартире по шенгенской визе?

Да, собственник может пользоваться своим жильём во время законного краткосрочного пребывания в Испании, но владение квартирой не отменяет визовые ограничения.

Гражданам Казахстана в общем случае требуется соответствующая шенгенская виза для краткосрочного въезда в Испанию.

При применении обычного краткосрочного режима продолжительность пребывания не должна превышать 90 дней в любом 180-дневном периоде. При этом конкретная виза может предусматривать меньший разрешённый срок.

Например, приобретение квартиры в Валенсии не даёт права проживать в ней круглогодично только на основании собственности и краткосрочной шенгенской визы.

Если планируется переезд на длительный срок, следует заранее рассмотреть подходящую национальную визу или разрешение на проживание.

Подробнее: Виза в Испанию для граждан Казахстана.

Какие документы подтверждают собственность на недвижимость?

При оформлении некоторых процедур документы о недвижимости могут использоваться для подтверждения жилищных или имущественных обстоятельств.

Эти документы имеют разное юридическое назначение.

Например, Nota simple позволяет ознакомиться с реестровыми сведениями, но не является самостоятельным разрешением на проживание.

Не все перечисленные документы обязательны при оформлении каждого вида ВНЖ. Их необходимость определяется конкретной процедурой.

Можно ли получить ВНЖ, сдавая квартиру в аренду?

Доход от сдачи недвижимости может рассматриваться в качестве одного из документально подтверждённых финансовых ресурсов при определённых миграционных процедурах.

Однако наличие арендного дохода само по себе не предоставляет права на проживание.

Для финансового подтверждения могут потребоваться договор аренды, банковские документы, сведения о фактических поступлениях и документы, связанные с налогообложением дохода.

Важно учитывать, что разные виды ВНЖ предъявляют разные требования к источнику средств и разрешённой деятельности.

Например, финансовое обеспечение при No Lucrativa необходимо рассматривать отдельно от требований к профессиональной удалённой работе при Digital Nomad.

Налоговые последствия сдачи жилья также требуют самостоятельной оценки.

Может ли собственник переехать в Испанию с семьёй?

Да, переезд с семьёй может быть возможен при соблюдении условий выбранного миграционного основания.

При этом приобретение квартиры на имя одного из членов семьи не предоставляет всем родственникам автоматического права на ВНЖ.

В зависимости от процедуры необходимо подтвердить семейные отношения, финансовые ресурсы, медицинское страхование и иные условия.

Размер семьи может существенно влиять на финансовые требования.

Семье из трёх или четырёх человек следует оценивать не только стоимость жилья, но и регулярные расходы, наличие необходимых финансовых средств, страхование, обучение детей и условия продления разрешения.

Нужно ли покупать недвижимость для No Lucrativa?

Нет. Покупка недвижимости не является обязательным условием получения No Lucrativa.

Заявитель должен прежде всего соответствовать требованиям выбранного разрешения на проживание.

Собственное жильё может упростить организацию переезда, поскольку не потребуется искать долгосрочную аренду, однако оно не заменяет доказательство финансового обеспечения и медицинское страхование.

Поэтому решение о покупке недвижимости желательно принимать отдельно от решения о выборе миграционного основания.

Налоги и расходы владельца испанской недвижимости

Приобретение недвижимости в Испании влечёт не только расходы на покупку, но и определённые обязанности собственника.

В зависимости от региона, типа объекта и обстоятельств возможны:

• Налоги и сборы, связанные с приобретением недвижимости.
• Муниципальный имущественный налог IBI.
• Коммунальные расходы.
• Расходы на содержание дома и взносы сообщества собственников.
• Страхование недвижимости.
• Налогообложение дохода от аренды.
• Отдельные налоговые обязательства собственника-нерезидента.

Размер обязательств зависит от обстоятельств.

Важно различать владение испанской недвижимостью, иммиграционный статус и налоговое резидентство. Они не являются тождественными.

При планировании долгосрочного переезда может потребоваться консультация специалиста по испанскому налогообложению.

Какие ошибки допускают иностранные покупатели недвижимости?

Ошибка 1. Покупка квартиры ради Golden Visa

Некоторые покупатели по-прежнему ориентируются на старую информацию об инвестициях от 500 000 евро.

В 2026 году это не является действующим основанием новой Golden Visa.

Ошибка 2. Отсутствие самостоятельного миграционного основания

Человек приобретает жильё, но заранее не проверяет, каким образом сможет законно проживать в Испании на постоянной или долгосрочной основе.

Миграционную стратегию желательно определить до планируемого переезда.

Ошибка 3. Неправильный выбор между No Lucrativa и Digital Nomad

Если заявитель намерен продолжать удалённую работу, необходимо проверить процедуру, допускающую такую деятельность.

No Lucrativa не предоставляет права на работу.

Ошибка 4. Недостаточно подтверждённые финансовые средства

Сама стоимость приобретённого объекта не заменяет документы о денежных средствах на проживание.

Необходимо учитывать требования соответствующей процедуры.

Ошибка 5. Неподходящая медицинская страховка

Для отдельных разрешений на проживание требуется медицинское обеспечение, отличающееся от обычного туристического полиса.

Ошибка 6. Использование устаревших инструкций

Миграционное законодательство меняется. Проверять необходимо не только общие статьи, но и действующую редакцию испанских нормативных актов и консульские правила.

Как KRIADERA помогает владельцам недвижимости оформить ВНЖ?

Покупка недвижимости и оформление разрешения на проживание — разные процессы. Специалисты KRIADERA помогают клиентам разобраться именно в визовых и миграционных требованиях.

Наше сопровождение может включать:

1. Первичную консультацию по ситуации заявителя.
2. Определение возможного основания для долгосрочного проживания.
3. Проверку применимости No Lucrativa или другой процедуры.
4. Подготовку индивидуального списка документов.
5. Консультации по финансовым подтверждениям.
6. Проверку комплекта документов.
7. Помощь с анкетами и заявлениями.
8. Консультации по переводам, апостилю и страхованию.
9. Подготовку к подаче в компетентный орган.

Объём работы согласовывается индивидуально.

KRIADERA оказывает визовое сопровождение; окончательное решение по заявлению принимает компетентный орган Испании.

Купили недвижимость в Испании и хотите оформить ВНЖ?

Расскажите о вашей ситуации: где расположена недвижимость, планируете ли вы работать, кто будет переезжать и на какой срок. Мы поможем определить, какие миграционные основания стоит рассмотреть.

Сколько стоит оформление ВНЖ при наличии недвижимости?

Стоимость зависит не от самого факта владения квартирой, а от выбранного миграционного основания и объёма подготовки документов.

Стоимость услуг KRIADERA уточняется у менеджера до начала сопровождения. Консульские и административные сборы оплачиваются отдельно, если это предусмотрено условиями услуги.

Часто задаваемые вопросы

Можно ли получить ВНЖ в Испании при покупке квартиры?

Сама покупка квартиры не даёт права на ВНЖ. После отмены прежней Golden Visa необходимо соответствовать требованиям самостоятельной миграционной процедуры, например No Lucrativa или Digital Nomad.

Действует ли Golden Visa в Испании в 2026 году?

Прежняя программа для новых инвесторских заявлений прекращена с 3 апреля 2025 года. При этом для некоторых ранее поданных заявлений и действовавших разрешений предусмотрены переходные положения.

Даёт ли квартира за 500 000 евро право на ВНЖ?

Нет. Сумма 500 000 евро относилась к прежней инвесторской программе. Сейчас покупка недвижимости за такую сумму не предоставляет нового права на Golden Visa.

Можно ли продлить ранее выданную Golden Visa?

В предусмотренных переходными положениями случаях возможность продления сохраняется. Необходимо проверить дату выдачи первоначального разрешения, действительность статуса и выполнение применимых требований.

Можно ли жить в собственной квартире по туристической визе?

Можно пользоваться жильём во время законного краткосрочного пребывания. Однако владение квартирой не отменяет визовый режим и ограничение срока пребывания.

Нужно ли покупать квартиру для No Lucrativa?

Нет. No Lucrativa основывается на выполнении требований к финансовому обеспечению, отсутствию трудовой или профессиональной деятельности, медицинскому страхованию и другим условиям.

Может ли собственник недвижимости получить Digital Nomad?

Да, если он независимо от владения жильём соответствует требованиям процедуры международной дистанционной работы.

Можно ли учитывать доход от аренды?

Документально подтверждённые арендные поступления могут иметь значение при оценке финансовых средств по определённым основаниям. Их допустимость и достаточность необходимо проверять применительно к конкретной процедуре.

Нужно ли иметь медицинскую страховку?

Для ряда долгосрочных разрешений предусмотрены специальные требования к медицинскому страхованию. Обычный туристический полис не всегда подходит.

Можно ли оформить ВНЖ всей семье?

Да, если выбранная процедура предусматривает соответствующий порядок и члены семьи выполняют установленные условия.

Какие документы подтверждают право собственности?

В зависимости от цели могут использоваться нотариальные документы, сведения Registro de la Propiedad и выписка Nota simple.

Даёт ли собственная квартира право на работу?

Нет. Право на работу определяется миграционным статусом и конкретным разрешением, а не наличием недвижимости.

Можно ли получить ПМЖ только благодаря покупке недвижимости?

Нет. Для долгосрочного проживания предусмотрены самостоятельные правовые требования. Владение объектом недвижимости их не заменяет.

Где оформляют соответствующие визы из Казахстана?

Место подачи зависит от категории. Например, заявление на No Lucrativa подаётся в Консульский отдел Посольства Испании в Астане по предварительной записи. Другие процедуры могут иметь отличающийся порядок обращения.

Чем помогает KRIADERA?

KRIADERA помогает определить подходящую категорию визы или разрешения, подготовить список документов, проверить комплект и организовать визовое сопровождение в рамках согласованной услуги.

Есть недвижимость в Испании? Поможем разобраться с оформлением ВНЖ

Покупка жилья — важный шаг при планировании жизни в Испании, но для законного долгосрочного проживания необходимо подходящее миграционное основание.

Специалисты KRIADERA помогут определить, какие действующие варианты следует рассмотреть с учётом финансов, характера работы, состава семьи и планов переезда.

Полезные материалы KRIADERA

ВНЖ в Испании для граждан Казахстана

Виза в Испанию для граждан Казахстана

Официальные источники

• Ley 14/2013 — действующая редакция
• Посольство Испании в Астане — виза без права на работу
• Министерство миграции Испании — No Lucrativa
• Налоговое агентство Испании

Информация проверена: 1 ноября 2026 года. Порядок подачи, сборы и индивидуальные требования необходимо дополнительно проверять перед обращением.